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来源:沙龙国际网站-新快报 作者:林超菁 发表时间:2018-09-16 09:30
9月7日,广州公共资源交易中心官网一连挂出了10宗商住商服用地,将于10月10日10时起限时竞价出让,其中,4宗位于增城,2宗位于黄埔,2宗位于白云,另外2宗分别位于南沙和番禺(商服),共计33.7万㎡,总起拍价达95.7亿元。
光从这次推地的数量、规模看,10月10日这场土拍的确有望成为广州下半年土地市场的第一场“盛宴”。但回顾近期土拍市场,做出这一结论或为时尚早。
■新快报记者 林超菁
共计33.7万㎡ 约占上半年供应量1/3
据广州中原研究发展部此前统计,今年上半年,广州全市商住商服用地累计供应119.2万㎡。照此计算,此次挂牌的10宗商住商服用地总面积33.7万㎡,是整个上半年商住商服用地供应量的将近三分之一。如此供应量,难道10月土地市场要火?
再看看这10宗地,亮点也不少。黄埔的2宗地均位于长岭居板块,其中1宗紧邻永顺大道,靠近长岭路小学、金融街融穗御府。该地块占地面积42445㎡,容积率≤2.0,起拍总价95367万元,须配建计容建筑面积5%,即3363㎡的人才公寓,扣除人才公寓配建计容起拍楼面价约1.49万元/㎡。目前板块内的标杆项目中冶•逸璟台与其隔路相对,该项目2016年拿地时楼面地价达2.7万元/㎡。
白云区人和板块则是近年首次公开出让宅地。地块位于人和镇方石村,江人三路以南,总面积61446㎡,挂牌起始总价140343万元,折合起始楼面价1.5万元/㎡。据广州中原研究发展部分析,该片区根据官方规划属于“广州航空产业基地”,由空港经济区管理,长远看发展前景可观,但目前周边以村落、农地为主,距离广州地铁3号线人和站约3公里,沙龙国际网站配套完善度低。
增城区中新镇继上月卖地后再推宅地,起拍楼面价约1.2万元/㎡。据广州中原研究发展部分析,该地块位于中新村,是镇沙龙国际网站中心,距未来的广州地铁21号线中新站约800米,区位条件和配套情况等均优于上月出让的三迳村地块。
去年以来土地市场底价成交不少、溢价率下滑
回顾今年下半年,甚至去年以来,广州土地市场呈现明显的“降温”趋势,不仅个别地块出现了流拍,底价成交、低溢价成交的情况也越来越多。
中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。而即使是成交的土地,也不乏底价或逼近底价成交的情况。
本次挂地当日,番禺区沙头街禺山大道南侧地块就以底价出让,扣除政府回购面积后楼面价为20154元/㎡;8月24日,花都凤凰路地块一底价成交,扣除政府回购部分后折合楼面价约17188元/㎡;去年下半年广州的首场土拍,位于海珠和南沙共计7宗地块也均底价成交。
另据中信建投证券研究发展部的报告,土地溢价率方面,全国300城以及各线城市能级的数据均显示,2017年下半年开始持续下滑,平均楼面价从今年3月开始也出现了下滑。
时间往前回到7月5日,广州迎来今年下半年首场土拍。当日出让的2宗商住用地,增城石滩镇溪头村地块近乎底价成交,溢价率1.20%;原计划在6月28日拍卖的花都凤凰路地块因故延迟至该日出让,却最终流拍,直至8月13日经调整后顺利出让,最终底价成交;8月13日当天拍出的另外4宗地块中,增城中新镇三迳村2宗地块分别由华润和华发拿下,溢价分别为约64元/㎡和59元/㎡,溢价率分别为0.58%和0.54%,均不足1%,增城荔城街蒋村村、新联村2宗地块竞拍相对激烈,在分别经过22轮和19轮竞价后,被凯德集团收入囊中,不过整体溢价率在10%左右;还有8月24日出让的白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,溢价率约5.72%。
业界观点
土地市场将继续“冷静” 底价成交也不代表市场差
单日挂出10宗商住商服用地,近期土地市场底价成交、低溢价频频。广州10月份的土地市场究竟何去何从?广州中原地产项目部总经理黄韬认为:“10月广州土地市场会和目前房地产销售市场一样,继续冷静,不会回温,这是市场达到一定高位后的正常的调整表现。而且关键要看怎么对比,和去年、前年市场旺的时候比,地价肯定低,但对比十几年前的土地,(现在的土地价格)肯定还是高的。”但黄韬也强调,“最坏的情况我认为就是底价成交而已,不是恐慌式的大跌或出现大量流拍。底价成交也不代表市场差,像有些土地起拍楼面价就去到2万多元/㎡。个别土地不排除有轻微上涨,可能比底价多一点点,个别标杆性的、位置很好的土地,不单不会流拍,仍然有可能受到开发商和买家市场追捧。这要看土地的具体情况。”
面对全国土地市场出现流拍率提高的情况,黄韬表示:“目前整个房地产市场都进入了调整期,流拍率的升跟销售市场是密切相关的,市场成交量价都在下行,这种情况下,销售市场回款差,开发商的资金压力很大,本来想拿地可能就不拿了,拿了地对价格后悔了等等,导致流拍出现,但并没有大规模、恐慌性流拍出现。像销售市场,也没有大量减价,只是轻微的松动,所以土地市场也同样只是价格、情况稍有松动、变化。”对于广州花都、从化此前的几宗流拍地,黄韬认为属于个例,土地本身的复杂性、净值等对普通土地来说没有代表性,仅仅是个案,“我相信接下来不会出现太多这种所谓个案。”
编辑:蒋蒋
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沙龙国际网站-新快报  作者:林超菁  2018-09-16
9月7日,广州公共资源交易中心官网一连挂出了10宗商住商服用地,将于10月10日10时起限时竞价出让,其中,4宗位于增城,2宗位于黄埔,2宗位于白云,另外2宗分别位于南沙和番禺(商服),共计33.7万㎡,总起拍价达95.7亿元。
光从这次推地的数量、规模看,10月10日这场土拍的确有望成为广州下半年土地市场的第一场“盛宴”。但回顾近期土拍市场,做出这一结论或为时尚早。
■新快报记者 林超菁
共计33.7万㎡ 约占上半年供应量1/3
据广州中原研究发展部此前统计,今年上半年,广州全市商住商服用地累计供应119.2万㎡。照此计算,此次挂牌的10宗商住商服用地总面积33.7万㎡,是整个上半年商住商服用地供应量的将近三分之一。如此供应量,难道10月土地市场要火?
再看看这10宗地,亮点也不少。黄埔的2宗地均位于长岭居板块,其中1宗紧邻永顺大道,靠近长岭路小学、金融街融穗御府。该地块占地面积42445㎡,容积率≤2.0,起拍总价95367万元,须配建计容建筑面积5%,即3363㎡的人才公寓,扣除人才公寓配建计容起拍楼面价约1.49万元/㎡。目前板块内的标杆项目中冶•逸璟台与其隔路相对,该项目2016年拿地时楼面地价达2.7万元/㎡。
白云区人和板块则是近年首次公开出让宅地。地块位于人和镇方石村,江人三路以南,总面积61446㎡,挂牌起始总价140343万元,折合起始楼面价1.5万元/㎡。据广州中原研究发展部分析,该片区根据官方规划属于“广州航空产业基地”,由空港经济区管理,长远看发展前景可观,但目前周边以村落、农地为主,距离广州地铁3号线人和站约3公里,沙龙国际网站配套完善度低。
增城区中新镇继上月卖地后再推宅地,起拍楼面价约1.2万元/㎡。据广州中原研究发展部分析,该地块位于中新村,是镇沙龙国际网站中心,距未来的广州地铁21号线中新站约800米,区位条件和配套情况等均优于上月出让的三迳村地块。
去年以来土地市场底价成交不少、溢价率下滑
回顾今年下半年,甚至去年以来,广州土地市场呈现明显的“降温”趋势,不仅个别地块出现了流拍,底价成交、低溢价成交的情况也越来越多。
中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。而即使是成交的土地,也不乏底价或逼近底价成交的情况。
本次挂地当日,番禺区沙头街禺山大道南侧地块就以底价出让,扣除政府回购面积后楼面价为20154元/㎡;8月24日,花都凤凰路地块一底价成交,扣除政府回购部分后折合楼面价约17188元/㎡;去年下半年广州的首场土拍,位于海珠和南沙共计7宗地块也均底价成交。
另据中信建投证券研究发展部的报告,土地溢价率方面,全国300城以及各线城市能级的数据均显示,2017年下半年开始持续下滑,平均楼面价从今年3月开始也出现了下滑。
时间往前回到7月5日,广州迎来今年下半年首场土拍。当日出让的2宗商住用地,增城石滩镇溪头村地块近乎底价成交,溢价率1.20%;原计划在6月28日拍卖的花都凤凰路地块因故延迟至该日出让,却最终流拍,直至8月13日经调整后顺利出让,最终底价成交;8月13日当天拍出的另外4宗地块中,增城中新镇三迳村2宗地块分别由华润和华发拿下,溢价分别为约64元/㎡和59元/㎡,溢价率分别为0.58%和0.54%,均不足1%,增城荔城街蒋村村、新联村2宗地块竞拍相对激烈,在分别经过22轮和19轮竞价后,被凯德集团收入囊中,不过整体溢价率在10%左右;还有8月24日出让的白云区嘉禾街新科村琴星小学地块,溢价率约5.72%。
业界观点
土地市场将继续“冷静” 底价成交也不代表市场差
单日挂出10宗商住商服用地,近期土地市场底价成交、低溢价频频。广州10月份的土地市场究竟何去何从?广州中原地产项目部总经理黄韬认为:“10月广州土地市场会和目前房地产销售市场一样,继续冷静,不会回温,这是市场达到一定高位后的正常的调整表现。而且关键要看怎么对比,和去年、前年市场旺的时候比,地价肯定低,但对比十几年前的土地,(现在的土地价格)肯定还是高的。”但黄韬也强调,“最坏的情况我认为就是底价成交而已,不是恐慌式的大跌或出现大量流拍。底价成交也不代表市场差,像有些土地起拍楼面价就去到2万多元/㎡。个别土地不排除有轻微上涨,可能比底价多一点点,个别标杆性的、位置很好的土地,不单不会流拍,仍然有可能受到开发商和买家市场追捧。这要看土地的具体情况。”
面对全国土地市场出现流拍率提高的情况,黄韬表示:“目前整个房地产市场都进入了调整期,流拍率的升跟销售市场是密切相关的,市场成交量价都在下行,这种情况下,销售市场回款差,开发商的资金压力很大,本来想拿地可能就不拿了,拿了地对价格后悔了等等,导致流拍出现,但并没有大规模、恐慌性流拍出现。像销售市场,也没有大量减价,只是轻微的松动,所以土地市场也同样只是价格、情况稍有松动、变化。”对于广州花都、从化此前的几宗流拍地,黄韬认为属于个例,土地本身的复杂性、净值等对普通土地来说没有代表性,仅仅是个案,“我相信接下来不会出现太多这种所谓个案。”
编辑:蒋蒋
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